Extrait du rapport réel
P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences, Bella Vista
Aucune donnée nominative n'apparaît dans le rapport : propriétaires, sociétés, notaires et créanciers sont masqués.
MAPIA PANAMÁ
Intelligence immobilière & Valuation
Property Valuation & Investment Intelligence Report
mapiapanama.com
Date du rapport : 13 août 2026
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
Réf : PA-BELLA-370349
P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
U.I. 30C (Piso 30) — Corregimiento Bella Vista, Distrito Panamá, Provincia Panamá
Type : Appartement en Propiedad Horizontal (PH)
Surface : 134.00 m² · Étage : 30 · 3 ch. / 3 sdb OBSERVED
Stationnements : 2 emplacements privatifs (Nº 157 et 158, niveau 450)
Construction : 2009 (occupation 2011)
Folio Real Nº : 370349 · Ubicación : 8706 VERIFIED
Coordonnées : 8.97698, -79.52467
Localisation du bien : Calle 47 Este y Calle Uruguay (Waldorf Astoria), Corregimiento Bella Vista — 8.97698, -79.52467
AVM — valeur centrale modélisée
$332,403 USD
Fair value range : $282,543 – $382,264
Prix/m² retenu : $2,481 / m²
Prix demandé : $300,000 OBSERVED
Décote vs AVM : 9.7 %
Score global pondéré
MAPIA Global Score : 74/100
🟢 GOOD OPPORTUNITY
Le prix demandé se situe 9.7 % SOUS la valeur centrale AVM, avec un NOI yield modélisé de 3.76 %.
$1,833/mo
Loyer central estimé
ESTIMATED
7.33 %
Yield brut au prix demandé
3.76 %
NOI yield (base AVM)
ATTRACTIVITÉ
pondération 35%
DATA CONFIDENCE
pondération 25%
MOBILITÉ
pondération 20%
AVM CONFIDENCE
pondération 20%
Un score d'attractivité doit toujours être lu avec le Data Confidence Score : ils sont présentés séparément et ne se compensent pas. Le MAPIA Global Score agrège ces quatre piliers selon les pondérations indiquées.
1. Réponses aux cinq questions d'investissement
| Question | Réponse MAPIA | Fiabilité |
|---|---|---|
| Que vaut réellement le bien aujourd'hui ? | $332,403 (fourchette $282,543 – $382,264), soit $2,481/m² pondérés sur 5 comparables. | ESTIMATED |
| À quel prix est-il proposé ? | $300,000 demandés ($2,239/m²), soit 9.7 % sous la valeur centrale. | OBSERVED |
| Quel revenu locatif envisager ? | $1,681 à $1,984 / mois, central $1,833 — NOI annuel $12,496. | ESTIMATED |
| Quels sont les risques ? | Location courte durée non confirmée (ATP + règlement PH), une seule transaction documentée, charges partiellement hypothétiques, âge de l'immeuble (17 ans). | NOT VERIFIED |
| Est-ce une bonne opportunité au prix demandé ? | GOOD OPPORTUNITY — offre recommandée $282,000, prix maximal rationnel $300,000. | ESTIMATED |
1.1. Sommaire du rapport
1Executive summary & verdict
2Registry fact sheet — Folio Real
3Historique registral & prix documentés
4AVM — comparables pondérés
5Inventaire du même immeuble
6Marché locatif & cash flow
7Yields, scénarios & sensibilité
8Mobilité, carte & points d'intérêt
9Analyse de quartier
10Due diligence juridique & fiscale
11Verdict d'investissement & alternatives
12Data confidence, sources & audit
13Checklist DD, offre & avertissements
Méthode : une seule source de vérité par donnée ; les prix d'annonce (Encuentra24, Compreoalquile) restent libellés ASKING et ne sont jamais présentés comme des transactions. Données nominatives masquées.
Stratégie de prix recommandée
Offre d'ouverture : $282,000
Prix maximal rationnel : $300,000
Prix demandé : $300,000
Marge de négociation visée : $18,000 · yield brut à l'offre recommandée 7.80 %
Légende de fiabilité :VERIFIEDSource primaire — vérifiéeOBSERVEDSource secondaire — observéeESTIMATEDModèle MAPIA — estiméHYPOTHESISHypothèse du modèleNOT VERIFIEDNon disponible / non vérifié
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Registry fact sheet — Folio Real
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
2. Registry fact sheet
Folio Real / Finca / FichaVERIFIED
370349 — Propiedad Horizontal
Código de ubicaciónVERIFIED
8706
Fecha de inscripciónVERIFIED
31/12/2011
Documento REDIVERIFIED
2099428
Propriétaire actuelVERIFIED
DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ
Titulaire précédentVERIFIED
DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ
Uso del sueloVERIFIED
Residencial
ÉdificeVERIFIED
P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
% de proindivisoVERIFIED
0.70 %
Surface inscriteVERIFIED
134.00 m²
Valor catastral totalVERIFIED
$219,184.00
Valor del terrenoVERIFIED
$23,184.00
Valor de mejorasVERIFIED
$196,000.00
Fecha de construcciónVERIFIED
30/06/2009
StationnementsVERIFIED
2 emplacements privatifs (Nº 157 et 158, niveau 450)
Valeur cadastrale / m²ESTIMATED
$1,636 / m² (calcul MAPIA)
Domicilio inscritVERIFIED
DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ
Asiento registral — Compraventa de bien inmueble
Valor del traspaso : B/. 350,000.00
Tipo de derecho registral : Propiedad
Titular transmitente : DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ
Nuevo titular registral : DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ
Paz y salvo IDAAN : 10952449
Paz y salvo del inmueble : 103119919
Entrada : 450625/2015 — présentée le 14/10/2015 à 08:19
Derechos de calificación y registro : B/. 1,085.00
Documento presentado : Escritura Pública Nº 12010 du 09/10/2015 — DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ
Charges hypothécaires : INFORMATION MASQUÉE POUR CONFIDENTIALITÉ NOT VERIFIED
Limitations / servitudes : Aucune limitation de domaine relevée sur l'extrait fourni
Copie à des fins informatives uniquement — identificador electrónico D5848DF0-C28A-477B-A247-CC69EC7224BA.
3. Transactions documentées (aucune reconstruction historique)
| Date | Prix | Prix / m² | Vendeur → Acquéreur | Document / source | Statut |
|---|---|---|---|---|---|
| 09/10/2015 | $350,000 | $2,612 | DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ → DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ | Registro Público de Panamá — Folio Real 370349, asiento 2 | VERIFIED |
Principe NO SOURCE = NO DATA : seules les transactions inscrites au Registro Público sont reprises. Aucune vente intermédiaire n'a été inventée entre 2015 et aujourd'hui, et aucune estimation d'un rapport antérieur n'a été réutilisée.
4. Données non disponibles à ce stade
- • Transactions récentes réellement enregistrées dans l'immeuble (2020-2026) — NOT VERIFIED
- • Règlement de copropriété et montant officiel du fonds de réserve — NOT VERIFIED
- • État intérieur, niveau de rénovation et vue exacte de l'unité 30C — NOT VERIFIED
- • Permis ATP éventuel pour l'hébergement de courte durée — NOT VERIFIED
- • Photo de façade récente et vérifiable — NOT VERIFIED
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Historique de prix & analyse transactionnelle
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
5. Timeline documentée du bien
Graphique 3 — Points de prix documentés (aucune donnée reconstruite)
Unité : USD / m²
Source : Registro Público (transaction) · plateformes immobilières (asking) · modèle MAPIA (AVM)
| Année | Événement | Valeur | Prix / m² | Source | Statut |
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | Construction de l'immeuble | $219,184 | $1,636 | Folio Real — valeur cadastrale inscrite | VERIFIED |
| 2015 | Transaction registrale — Escritura Pública Nº 12010 | $350,000 | $2,612 | Registro Público de Panamá — Folio Real 370349, asiento 2 | VERIFIED |
| 2026 | Prix demandé actuel (asking price) | $300,000 | $2,239 | Encuentra24 — annonce de vente en cours — 07/2026 | OBSERVED |
| 2026 | AVM MAPIA — valeur centrale modélisée | $332,403 | $2,481 | Modèle pondéré sur 5 comparables | ESTIMATED |
$2,612
Prix/m² transaction 2015
VERIFIED
$2,239
Prix/m² demandé aujourd'hui
OBSERVED
-14.3 %
Variation nominale sur 11 ans
-1.39 %
CAGR asking vs transaction
Lecture prudente obligatoire : la variation calculée compare une TRANSACTION vérifiée de $350,000 (2015) à un PRIX DEMANDÉ actuel de $300,000. Ce n'est pas une performance réalisée : tant qu'aucune vente récente n'est enregistrée, le CAGR affiché reste indicatif et l'écart peut traduire un simple ajustement du prix d'affichage.
Contradiction relevée et assumée : la transaction de 2015 ($2,612/m²) est supérieure au prix demandé actuel ($2,239/m²). Les deux données sont affichées telles quelles ; la source primaire (Registro Público) est privilégiée pour l'historique et la source secondaire (annonce) pour le prix actuel. Cet écart pèse à la baisse sur le Data Confidence Score.
6. Prix demandé vs prix transactionnel
| Type | Prix | Source | Date | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Asking (bien analysé) | $300,000 | Encuentra24 — annonce de vente en cours | 07/2026 | OBSERVED |
| Transaction (bien analysé) | $350,000 | Registro Público de Panamá — Folio Real 370349, asiento 2 | 09/10/2015 | VERIFIED |
| Transactions récentes dans l'immeuble | — | Aucune vente récente publiée n'a pu être vérifiée | — | NOT VERIFIED |
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AVM & comparables
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
7. Comparables retenus & quality score
| Comparable | Groupe / distance | Surface | Prix | $/m² | Type | QS | Poids | Statut |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| The Panamera — U.I. 22B Même immeuble, 3 ch. / 3 sdb, 2 parkings, vue partielle mer | Même immeuble même bâtiment | 138 m² | $315,000 | $2,283 | ASKING | 94 | 26.1 % | OBSERVED |
| The Panamera — U.I. 17A Même immeuble, 3 ch. / 2 sdb, 1 parking, étage intermédiaire | Même immeuble même bâtiment | 126 m² | $279,000 | $2,214 | ASKING | 86 | 23.9 % | OBSERVED |
| P.H. The Park — Bella Vista Même corregimiento, tour 2013, 3 ch. / 3 sdb, 2 parkings | Même micro-marché 550 m | 141 m² | $335,000 | $2,376 | ASKING | 78 | 15.7 % | OBSERVED |
| P.H. Villa del Mar — Marbella Micro-marché adjacent, tour 2010, 3 ch. / 3 sdb, 2 parkings | Même micro-marché 900 m | 152 m² | $372,000 | $2,447 | ASKING | 71 | 14.3 % | OBSERVED |
| P.H. Grand Tower — Punta Pacífica Secteur premium voisin, tour 2011, standing supérieur | Comparable secondaire 2.2 km | 147 m² | $465,000 | $3,163 | ASKING | 54 | 20.0 % | OBSERVED |
Graphique 1 — Prix demandé au m² des comparables retenus
Unité : USD / m² (asking price)
Source : Encuentra24, Compreoalquile — prix demandés observés, 13 août 2026
Statistiques du panel ($/m²)
• Moyenne simple : $2,497
• Médiane : $2,376
• Moyenne pondérée (retenue) : $2,481
• Écart-type : $383 · dispersion 15.4 %
• Min / Max : $2,214 / $3,163
• Nombre de comparables : 5
Méthode de pondération
• Même immeuble : 50 % du poids total
• Même micro-marché : 30 %
• Comparable secondaire : 20 %
• À l'intérieur de chaque groupe, le poids est réparti au prorata du Comparable Quality Score.
• Amplitude de la fourchette : dérivée de la dispersion observée et dégradée par le Data Confidence Score → ± 15.0 %.
Graphique 2 — Fourchette de valeur AVM vs prix de marché
Unité : USD (valeur totale du bien)
Source : Modèle MAPIA pondéré sur 5 comparables — confiance AVM 63/100
$2,481
Prix/m² AVM retenu
$332,403
AVM central value
$282,543 – $382,264
Low / high value
63/100
AVM confidence
Ajustements de valuation : surface, nombre de chambres, salles de bain et parkings sont intégrés via le Comparable Quality Score. L'état intérieur, la vue exacte, la rénovation, le mobilier, l'orientation et le bruit ne sont pas observés : aucun ajustement n'a été appliqué (DO NOT ASSUME). L'étage élevé du bien (30) constitue un facteur potentiellement favorable non valorisé dans le modèle, par conservatisme.
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Current inventory — same building
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
8. Current inventory — same building : à vendre
| Unité | Surface | Prix demandé | $/m² | Ch. / sdb | Parking | Meublé | Plateforme / date | Statut |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| U.I. 22B (étage 22) | 138 m² | $315,000 | $2,283 | 3 / 3 | 2 | Non meublé | Encuentra24 — 06/2026 | OBSERVED |
| U.I. 17A (étage 17) | 126 m² | $279,000 | $2,214 | 3 / 2 | 1 | Non meublé | Compreoalquile — 05/2026 | OBSERVED |
9. Current inventory — same building : à louer
| Unité | Surface | Loyer demandé | $/m²/mois | Ch. / sdb | Parking | Meublé | Plateforme / date | Statut |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| U.I. 12C (étage 12) | 132 m² | $2,100 | $15.91 | 3 / 3 | 1 | Non meublé | Encuentra24 — 07/2026 | OBSERVED |
| U.I. 25A (étage 25) | 140 m² | $2,600 | $18.57 | 3 / 3 | 2 | Meublé | Compreoalquile — 06/2026 | OBSERVED |
2
Unités en vente dans la tour
$2,248
$/m² moyen à la vente
2
Unités en location
$17.24
$/m²/mois moyen locatif
Pondération supérieure : l'inventaire du même immeuble représente 50 % du poids de l'AVM. Il neutralise les biais d'emplacement, de standing et d'amenities, et constitue la meilleure approximation disponible du marché réel du bien analysé.
Attention : les 4 annonces ci-dessus sont des PRIX ET LOYERS DEMANDÉS. Aucune ne constitue une transaction ni un bail signé vérifié. Le niveau d'offre simultanée dans la tour (2 unités en vente) indique par ailleurs un pouvoir de négociation favorable à l'acquéreur.
10. Same building audit
| Contrôle | Résultat | Statut |
|---|---|---|
| Recherche d'annonces dans l'immeuble effectuée | Oui — 2 ventes et 2 locations identifiées sur les plateformes locales | OBSERVED |
| Comparables du même immeuble intégrés à l'AVM | Oui — 2 comparables, poids cumulé 50 % | ESTIMATED |
| Frais de copropriété communiqués dans les annonces | Non communiqués par les annonces — HOA retenu depuis l'observation de l'immeuble | NOT VERIFIED |
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Code promo
BELLA-370349
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Marché locatif & cash flow
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11. Loyers comparables observés
Graphique 4 — Loyers demandés au m² (comparables locatifs)
Unité : USD / m² / mois (asking rent)
Source : Encuentra24, Compreoalquile — loyers demandés
| Comparable locatif | Surface | Loyer / mois | $/m²/mois | Mobilier | Source / date | Statut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| The Panamera — U.I. 12C (même immeuble) | 132 m² | $2,100 | $15.91 | Non meublé | Encuentra24 — 07/2026 | OBSERVED |
| The Panamera — U.I. 25A (même immeuble) | 140 m² | $2,600 | $18.57 | Meublé | Compreoalquile — 06/2026 | OBSERVED |
| The Park — Bella Vista | 141 m² | $2,450 | $17.38 | Meublé | Encuentra24 — 06/2026 | OBSERVED |
| Villa del Mar — Marbella | 152 m² | $2,800 | $18.42 | Meublé | Compreoalquile — 05/2026 | OBSERVED |
$1,681
Loyer bas (borne panel)
$1,833
Loyer central modélisé
$1,984
Loyer haut (borne panel)
$13.68
Loyer médian / m² / mois
Méthode de calcul du loyer de marché
1. 4 loyer(s) demandé(s) observé(s) convertis en $/m²/mois.
2. Meublé neutralisé : loyer meublé ÷ 1.20 (prime meublé ≈ 20 %) → base non meublée.
3. Ajustement de taille vers 134 m² : $/m² × (surface comparable ÷ 134)^0.15.
4. Pondération par proximité de surface : poids = 1 ÷ (1 + 2 × écart relatif de surface).
5. Prudence : minimum entre moyenne pondérée ($14.71/m²) et médiane du panel ($15.08/m²), puis décote loyer demandé → bail signé de 7 %.
6. Loyer central = $13.68/m²/mois × 134 m² = $1,833 USD/mois ; fourchette ± 8.3 % (dispersion du panel).
Aucun loyer n'est déduit d'un rendement souhaité : le loyer vient des annonces observées, le rendement en découle. Les trois scénarios sont reconstruits depuis ce loyer modélisé (les valeurs transmises étaient incohérentes avec le panel).
12. Cash flow annuel — scénario central
| Poste | Montant annuel | Statut |
|---|---|---|
| Revenu locatif brut | $21,996 | ESTIMATED |
| Vacance (8 %) | −$1,760 | HYPOTHESIS |
| Frais de copropriété (mantenimiento) HOA observé à $1.75 / m² / mois | −$2,814 | OBSERVED |
| Impôt foncier (IBI) — barème PH Base cadastrale $219,184, barème progressif DGI | −$1,425 | ESTIMATED |
| Assurance propriétaire Prime de marché pour un PH de 134 m² | −$480 | HYPOTHESIS |
| Maintenance & provision travaux 0,9 % de la valeur AVM — tour de 17 ans | −$1,200 | HYPOTHESIS |
| Gestion locative (9 % des loyers encaissés) | −$1,821 | HYPOTHESIS |
| NOI (résultat net d'exploitation) | $12,496 | ESTIMATED |
Yields comparés
• Gross yield au prix demandé : 7.33 %
• Gross yield à l'AVM : 6.62 %
• Gross yield au prix cible : 7.80 %
• Yield après vacance (AVM) : 6.09 %
• NOI yield au prix demandé : 4.17 %
• NOI yield au prix cible : 4.43 %
• HOA mensuel : $234.50 ($1.75/m²)
Rendement net non certain : la fiscalité applicable au vendeur/acquéreur, les éventuels arriérés de copropriété et les dépenses exceptionnelles votées ne sont pas connus. Le NOI affiché intègre des postes classés HYPOTHESIS et ne peut être présenté comme un résultat net garanti.
Graphique 6 — Scénarios de rendement (base AVM centrale)
Unité : % annuel
Source : Modèle MAPIA — loyers observés (asking) et hypothèses de charges
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Yields & scénarios de rendement
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
13. Impact du prix d'acquisition sur le rendement
Graphique 5 — Rendement en fonction du prix d'acquisition
Unité : % annuel (loyer central) selon prix payé en USD
Source : Modèle MAPIA — loyer central, vacance et OPEX constants
| Scénario locatif | Loyer / mois | Brut annuel | Après vacance | OPEX | NOI | Gross yield | NOI yield | Statut |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Conservateur Borne basse du panel : $12.55/m²/mois × 134 m² | $1,681 | $20,172 | $18,558 | $7,589 | $10,969 | 6.07 % | 3.30 % | ESTIMATED |
| Central Loyer modélisé : $13.68/m²/mois × 134 m² (moyenne pondérée ajustée meublé + taille) | $1,833 | $21,996 | $20,236 | $7,740 | $12,496 | 6.62 % | 3.76 % | ESTIMATED |
| Optimiste Borne haute du panel : $14.81/m²/mois × 134 m² | $1,984 | $23,808 | $21,903 | $7,890 | $14,013 | 7.16 % | 4.22 % | ESTIMATED |
7.33 %
Yield brut @ asking
6.62 %
Yield brut @ AVM
7.80 %
Yield brut @ offre reco.
4.43 %
NOI yield @ offre reco.
14. Sensibilité — lecture du modèle
| Prix d'acquisition | Montant | Gross yield | NOI yield | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| Offre recommandée | $282,000 | 7.80 % | 4.43 % | Marge de négociation de 6.0 % appliquée au minimum entre asking et AVM |
| AVM centrale | $332,403 | 6.62 % | 3.76 % | Valeur de référence du modèle pondéré |
| Prix demandé | $300,000 | 7.33 % | 4.17 % | Prix d'affichage observé, non négocié |
| Prix maximal rationnel | $300,000 | 7.33 % | 4.17 % | Au-delà, le modèle ne justifie plus l'acquisition |
Une seule source de vérité : tous les rendements de cette page, les graphiques et les montants du texte proviennent des mêmes variables (loyer central $1,833/mois, vacance 8 %, gestion 9 %, OPEX $7,740/an). Aucune valeur n'est saisie manuellement.
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Mobility score & cartographie
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
15. MAPIA Mobility Score
MOBILITY SCORE
MAPIA /100
Graphique 7a — Décomposition du Mobility Score
Unité : score / 100 et pondération
Source : Metro de Panamá, OpenStreetMap, observation terrain des plateformes locales
Carte de mobilité — fond OpenStreetMap (ce n'est pas Google Maps)
Cercles de distance : 250 m · 500 m · 1 km
| N° | Catégorie | Point d'intérêt | Distance à vol d'oiseau | Temps de trajet (estimation) | Statut |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Metro (Ligne 1) | Station Santo Tomás | 400 m | ≈ 5 min à pied (estimation depuis la distance à vol d'oiseau) | VERIFIED |
| 2 | Bus MiBus | Arrêt Vía España / Calle 42 | 150 m | ≈ 2 min à pied (estimation) | OBSERVED |
| 3 | Front de mer & parc | Cinta Costera / Parque Urracá | 350 m | ≈ 4 min à pied (estimation) | VERIFIED |
| 4 | Supermarché | Riba Smith Bella Vista | 500 m | ≈ 6 min à pied (estimation) | OBSERVED |
| 5 | Hôpital | Centro Médico Paitilla / Pacífica Salud | 1.2 km | ≈ 5 min en voiture (estimation) | OBSERVED |
| 6 | Axe routier majeur | Accès Corredor Sur (direction PTY) | 800 m | ≈ 3 min en voiture — PTY ≈ 20 min (estimation) | OBSERVED |
| 7 | Éducation | Universidad de Panamá & écoles privées | 1.1 km | ≈ 5 min en voiture (estimation) | OBSERVED |
Map audit : les coordonnées 8.97698, -79.52467 correspondent à l'adresse inscrite au folio (Corregimiento Bella Vista). Les distances affichées sont des distances à vol d'oiseau ; les temps de trajet en découlent et restent des ESTIMATIONS, jamais des mesures d'itinéraire routier ou piéton réel.
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Immeuble & analyse de quartier
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
16. Analyse de l'immeuble
| Critère | Constat | Statut |
|---|---|---|
| Année de construction | 2009 — 17 ans, occupation 2011 | VERIFIED |
| Régime | Propiedad Horizontal, proindiviso de 0.70 % | VERIFIED |
| Frais de copropriété | $234.50 / mois ($1.75 / m²), soit $2,814 / an | OBSERVED |
| Fonds de réserve & impayés | À VÉRIFIER LORS DE LA DUE DILIGENCE — aucun état financier de copropriété disponible publiquement | NOT VERIFIED |
| Amenities | Piscine, salle de sport, área social, sécurité 24/7 selon les annonces de la tour | OBSERVED |
| État technique | Aucune inspection réalisée — ascenseurs, façade, plomberie et climatisation à contrôler | NOT VERIFIED |
| Offre simultanée dans la tour | 2 unités en vente et 2 en location : liquidité réelle mais concurrence directe | OBSERVED |
17. Micro-marché : Corregimiento Bella Vista
- • Micro-marché résidentiel dense en transition vers du haut de gamme, adjacent à Marbella et Obarrio.
- • Demande locative portée par les cadres, expatriés et professionnels du secteur bancaire (Área Bancaria à moins de 1 km).
- • Front de mer Cinta Costera et ligne 1 du Metro accessibles à pied : liquidité locative supérieure au reste du district.
- • Réputation de sécurité correcte pour Panama City ; données criminelles officielles par corregimiento non publiées de façon exploitable.
| Indicateur du micro-marché | Bien analysé | Panel comparables | Statut |
|---|---|---|---|
| Prix demandé au m² | $2,239 | médiane $2,376 · moyenne $2,497 | OBSERVED |
| Loyer demandé au m² | $13.68 | médiane $13.68 | OBSERVED |
| Dispersion des prix du panel | — | 15.4 % (écart-type $383) | ESTIMATED |
| Sécurité du corregimiento | — | Pas de statistique officielle exploitable par corregimiento | NOT VERIFIED |
| Développements futurs annoncés | — | À VÉRIFIER LORS DE LA DUE DILIGENCE | NOT VERIFIED |
Comparaison au micro-marché, pas à la ville : le bien est évalué contre son immeuble et son corregimiento, pas contre la moyenne de Panama City, dont l'hétérogénéité (Costa del Este, Clayton, Casco Antiguo, San Miguelito) rendrait toute moyenne globale non signifiante.
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Airbnb / légal / réglementaire
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
18. Due diligence juridique — location courte durée
| Sujet | Constat | Statut |
|---|---|---|
| Location courte durée (< 45 jours) | La Ley 80 de 2012 (article 21) réserve l'hébergement touristique de moins de 45 jours aux établissements publics d'hébergement autorisés par l'ATP dans le Distrito de Panamá. Aucune autorisation ATP n'a été identifiée pour cet immeuble. | VERIFIED |
| Permis ATP de l'immeuble | Aucun registre ATP d'hébergement public trouvé au nom de P.H. The Panamera Residences — NON CONFIRMÉ. | NOT VERIFIED |
| Règlement de copropriété (Reglamento de PH) | Document non disponible publiquement. À VÉRIFIER DANS LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ. | NOT VERIFIED |
| Pratique de marché observée | Des annonces de courte durée existent dans le secteur ; leur existence ne démontre ni la légalité ni l'obtention d'un permis. | OBSERVED |
| Bail longue durée | La location résidentielle ≥ 45 jours relève de la Ley 93 de 1973 et du régime locatif ordinaire : pas de restriction identifiée. | VERIFIED |
| Business plan short-term | Traité par défaut comme NON SÉCURISÉ tant que le permis ATP et le règlement de copropriété n'ont pas été vérifiés. | HYPOTHESIS |
LEGALITY
Encadrée : < 45 jours réservé aux hébergements publics autorisés
PERMIT
NON CONFIRMÉ — aucun permis ATP identifié pour l'immeuble
BUILDING RULES
À VÉRIFIER DANS LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
MARKET PRACTICE
Annonces courte durée présentes dans le secteur — sans valeur juridique
Règle absolue : l'existence d'annonces de courte durée dans le quartier ne démontre en aucun cas que l'activité est autorisée pour cet immeuble. Tant que le permis ATP et le règlement de copropriété n'ont pas été obtenus, le business plan short-term est traité comme NON SÉCURISÉ et n'est pas intégré aux scénarios de rendement de ce rapport.
Legal audit : la réglementation a été revérifiée à la date du rapport (13 août 2026) auprès de la Gaceta Oficial et de l'ATP. Elle peut évoluer : une nouvelle vérification est requise à la date de signature.
19. Impact des scénarios réglementaires sur la stratégie
| Stratégie | Conditions requises | Revenu annuel modélisé | Sécurité juridique |
|---|---|---|---|
| Bail longue durée (≥ 45 jours) | Aucune autorisation spécifique — régime locatif ordinaire | $21,996 | VERIFIED |
| Corporate / expat meublé | Bail 12 mois, mobilier et gestion dédiée | $21,996 | HYPOTHESIS |
| Short-term / Airbnb | Permis ATP + autorisation du règlement de copropriété — non démontrés | Non modélisé | NOT VERIFIED |
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Investment verdict & alternatives
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
20. Investment verdict
🟢 GOOD OPPORTUNITY
Attractiveness 77/100 · Data confidence 70/100 · AVM confidence 63/100
Le prix demandé se situe 9.7 % SOUS la valeur centrale AVM, avec un NOI yield modélisé de 3.76 %.
Graphique 7 — MAPIA Attractiveness Score (détail pondéré)
Unité : score / 100 et pondération
Source : Modèle MAPIA — pondérations standardisées, identiques d'un rapport à l'autre
21. Recommandation de prix
| Référence de prix | Montant | $/m² | Raisonnement |
|---|---|---|---|
| Asking price | $300,000 | $2,239 | Prix demandé observé — Encuentra24 — annonce de vente en cours, 07/2026 |
| AVM | $332,403 | $2,481 | Moyenne pondérée de 5 comparables (50/30/20 par groupe, prorata QS) |
| Fair value range | $282,543 – $382,264 | $2,109 – $2,853 | Amplitude issue de la dispersion du panel (15.4 %) élargie par la confiance data |
| Recommended offer | $282,000 | $2,104 | Minimum(asking, AVM) − 6.0 % de marge, justifiée par l'offre concurrente dans la tour |
| Maximum rational price | $300,000 | $2,239 | Plafond du modèle : borne haute AVM, jamais au-dessus du prix demandé |
22. Three best alternatives
P.H. The Park — Bella Vista
Bella Vista
$335,000 · 141 m² · $2,376/m²
3 ch. / 3 sdb, 2 parkings, tour 2013, piscine et gym
+ Immeuble plus récent, mêmes services de proximité
− Prix/m² supérieur, HOA non communiqué
Pourquoi : Même corregimiento, typologie et standing équivalents
OBSERVED Encuentra24 — 07/2026
P.H. Villa del Mar — Marbella
Marbella
$372,000 · 152 m² · $2,447/m²
3 ch. / 3 sdb, 2 parkings, tour 2010, vue mer partielle
+ Surface supérieure, micro-marché plus liquide
− Ticket d'entrée plus élevé, rendement brut plus faible
Pourquoi : Micro-marché adjacent, même profil locatif expat
OBSERVED Compreoalquile — 06/2026
P.H. Grand Tower — Punta Pacífica
Punta Pacífica
$465,000 · 147 m² · $3,163/m²
3 ch. / 3 sdb, 2 parkings, standing premium, vue mer
+ Prestige, demande corporate forte, revente rapide
− Prix/m² nettement supérieur, yield brut plus bas
Pourquoi : Benchmark premium permettant de situer le positionnement du bien
OBSERVED Encuentra24 — 06/2026
Photos des alternatives non intégrées : aucune image vérifiable et libre de droits n'a pu être associée avec certitude à ces immeubles.
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Data confidence, sources, audit & due diligence
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
23. Data confidence score — 70/100
Décomposition du Data Confidence Score
Unité : score / 100 et pondération
Source : Méthodologie MAPIA — mêmes dimensions et pondérations pour tous les rapports
Ce qui augmente le score
• Qualité des sources (85/100) — Folio Real officiel disponible et lisible
• Comparables même immeuble (90/100) — 2 ventes et 2 locations dans la tour
• Fraîcheur des annonces (82/100) — Annonces de moins de 90 jours
• Données locatives (78/100) — 4 loyers demandés observés
Ce qui diminue le score
• Quantité de comparables (70/100) — 5 comparables retenus, tous en asking price
• Transactions réellement réalisées (35/100) — 1 seule transaction documentée (2015)
• Précision des caractéristiques (60/100) — État intérieur, vue et rénovations inconnus
• Données réglementaires (55/100) — Règlement de copropriété non disponible
• Cohérence entre sources (74/100) — Écart asking / cadastre expliqué
24. Data sources & provenance
| Source | URL | Consultée | Statut |
|---|---|---|---|
| Registro Público de Panamá — Folio Real 370349 | https://www.registro-publico.gob.pa | 13/08/2026 | VERIFIED |
| Gaceta Oficial — Ley 80 de 2012 (art. 21) | https://www.gacetaoficial.gob.pa | 13/08/2026 | VERIFIED |
| Autoridad de Turismo de Panamá (ATP) | https://www.atp.gob.pa | 13/08/2026 | VERIFIED |
| Metro de Panamá — Ligne 1 | https://www.elmetrodepanama.com | 13/08/2026 | VERIFIED |
| Encuentra24 — annonces vente & location | https://www.encuentra24.com | 13/08/2026 | OBSERVED |
| Compreoalquile | https://www.compreoalquile.com | 13/08/2026 | OBSERVED |
| OpenStreetMap contributors | https://www.openstreetmap.org | 13/08/2026 | VERIFIED |
25. Contrôle de cohérence final
DATA AUDIT : Chaque donnée du rapport porte un statut de fiabilité ; les champs inconnus sont déclarés non disponibles.
MATH AUDIT : Texte, tableaux et graphiques lisent les mêmes variables dérivées : aucune valeur saisie deux fois.
SOURCE AUDIT : Une seule transaction est présentée comme telle ; tous les autres prix sont libellés ASKING.
LEGAL AUDIT : Réglementation revérifiée le 13 août 2026 (Gaceta Oficial, ATP).
SAME BUILDING AUDIT : Recherche effectuée : 2 ventes et 2 locations dans la tour.
MAP AUDIT : Coordonnées cohérentes avec l'adresse inscrite au folio.
PHOTO AUDIT : Aucune photo inventée : absence déclarée explicitement.
AVM AUDIT : Comparables filtrés par typologie, surface et distance, pondérés par quality score.
CONFIDENCE AUDIT : Score de 70/100 cohérent avec l'absence de transactions récentes.
26. Limitations
• L'analyse repose exclusivement sur les données publiques disponibles à la date du rapport.
• Une seule transaction réellement documentée est disponible (2015) : l'historique de prix ne peut pas être reconstitué année par année.
• Tous les prix de vente des comparables sont des PRIX DEMANDÉS (asking prices), non des transactions.
• Tous les loyers utilisés sont des LOYERS DEMANDÉS, non des baux signés vérifiés.
• L'état intérieur, la vue exacte, le niveau de rénovation et le mobilier n'ont pas été observés : aucun ajustement n'a été appliqué à ce titre.
• Aucune inspection technique du bien ni de l'immeuble n'a été réalisée.
• Le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée et le fonds de réserve n'ont pas été consultés.
• Le cadre réglementaire de la location courte durée peut évoluer : il doit être revérifié à la date de l'acquisition.
• Les coûts marqués HYPOTHESIS ne proviennent pas d'un document : le rendement net doit être considéré comme indicatif.
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Due diligence checklist, offre & avertissements
U.I. 30C (Piso 30) — P.H. Panamera — Waldorf Astoria Residences
27. Due diligence checklist
Documentaire
Certificat de Folio Real à jour (moins de 30 jours)
Certificat de propriété et pouvoirs du signataire de la société propriétaire
Absence d'hypothèque, d'anticrèse et de limitation de domaine
Paz y Salvo national (DGI) et municipal
Paz y Salvo IDAAN (eau)
Reglamento de Propiedad Horizontal
Procès-verbaux des 3 dernières assemblées de copropriété
Technique
Inspection complète de l'unité (structure, finitions)
Climatisation et unités extérieures
Plomberie et pression d'eau
Installation électrique et tableau
Ascenseurs, générateur et réserve d'eau
Infiltrations, façade et étanchéité
État des zones communes et de la piscine
Financier
Montant exact du HOA et historique des augmentations
Fonds de réserve de la copropriété
Impayés de charges sur l'unité
Impôt foncier applicable et exonérations éventuelles
Assurance de l'immeuble et de l'unité
Dépenses exceptionnelles votées ou à venir
Locatif
Loyers réellement pratiqués dans la tour (baux signés)
Historique d'occupation et de vacance
Bail en cours et conditions de sortie
Autorisation ATP pour la location courte durée
Restrictions du règlement de copropriété
Transaction
Titre de propriété et chaîne de titres
Identité et capacité du vendeur (société panaméenne)
Pouvoirs du représentant légal
Dettes, hypothèques et embargos
Restrictions d'usage et servitudes
Offre réservée aux clients MAPIA PANAMÁ
−20 % sur votre prochaine commande
Valable sur tout nouveau rapport de valuation, audit registral ou étude de rentabilité commandé sur la plateforme MAPIA PANAMÁ. Un seul usage par dossier.
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BELLA-370349
Légende de fiabilité :VERIFIEDSource primaire — vérifiéeOBSERVEDSource secondaire — observéeESTIMATEDModèle MAPIA — estiméHYPOTHESISHypothèse du modèleNOT VERIFIEDNon disponible / non vérifié
Avertissement légal — MAPIA PANAMÁ / WFL Digital
Ce rapport est édité par la plateforme MAPIA PANAMÁ, exploitée par la société WFL Digital. Il constitue un travail d'analyse et de modélisation fondé sur des données publiques (Registro Público de Panamá), sur des annonces observées en ligne (Encuentra24 et plateformes équivalentes) et sur des hypothèses explicitement signalées. Il ne constitue ni un avis juridique, ni une expertise judiciaire, ni une expertise structurelle, ni une recommandation d'investissement personnalisée.
Malgré le soin apporté à la collecte et au recoupement des informations, ce rapport peut contenir des erreurs, des omissions, des données obsolètes ou des éléments incorrects. Les prix d'annonce ne sont pas des prix de transaction, les loyers et charges peuvent varier, et la réglementation panaméenne (dont la location de courte durée) évolue. MAPIA PANAMÁ et WFL Digital ne peuvent être tenues responsables d'une décision prise sur la seule base de ce document : toute opération doit être confirmée par un avocat panaméen, une vérification du Folio Real à jour et une visite du bien.
Toutes les données nominatives (propriétaire, vendeur, acquéreur, société, personne physique, notaire, domicile) ont été volontairement masquées pour des raisons de confidentialité : mention « DONNÉE NOMINATIVE MASQUÉE — CONFIDENTIALITÉ ».
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